Renovatie van een woonruimte

Als verhuurder wilt u uw woning goed onderhouden en mogelijk zelfs verbeteren door renovatie. Dit kan de waarde van het pand verhogen en het wooncomfort verbeteren. Maar bij renovatie van een huurwoning krijgt u ook te maken met wettelijke verplichtingen en rechten van huurders.

Wanneer is sprake van renovatie?

Van renovatie is sprake als een bestaande (huur)woning wordt verbeterd, hersteld of vernieuwd. Hieronder wordt ook verstaan sloop met vervangende nieuwbouw en een gedeeltelijke vernieuwing door veranderingen of toevoegingen. Het kan dus variëren van kleine aanpassingen tot grootschalige projecten.

Toestemming nodig van de huurder

Als verhuurder zijnde mag u niet zomaar overgaan tot het renoveren van de woning. De wet schrijft voor dat u als verhuurder allereerst toestemming nodig heeft van de huurder. Hierbij moet de verhuurder komen met een redelijk voorstel voor renovatie, bijvoorbeeld door vervangende woning aan te bieden. De huurder moet dan het voorstel, als deze redelijk is, accepteren. Wanneer de huurder niet overgaat tot het accepteren van het voorstel, heeft u als verhuurder de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. De rechter zal dan toetsen of het voorstel, gezien de omstandigheden, redelijk is en de huurder deze had moeten accepteren.

Om te bepalen of het gedane voorstel van de verhuurder redelijk is, wordt in de rechtspraak gekeken naar de omstandigheden. Hierbij kijkt de rechter onder andere naar de aanleiding, aard en de duur van de renovatiewerkzaamheden. Maar ook de noodzaak tot medewerking van de huurder, de veiligheid, het comfortniveau van de huurder en de financiële consequenties worden door de rechter getoetst.

Meerdere huurders

Indien u als verhuurder te maken heeft met meerdere huurders, bijvoorbeeld een flat of appartementencomplex, geldt dit anders. Zo wordt in de wet bepaald dat bij een gebouw met minstens 10 woningen de verhuurder toestemming nodig heeft van tenminste 70% van de huurders. Dit wordt ook wel het 70%-norm genoemd.

Als deze norm eenmaal is behaald, dan kan worden overgaan tot renovatie en kan dit niet door enkele huurders worden tegengehouden of vertraagd. Echter, de huurders die geen toestemming hebben gegeven voor de renovatie, kunnen dan nog binnen acht weken tegen het renovatievoorstel ingaan. Dit kan door een procedure te starten bij de rechter.  

Voortzetting huurovereenkomst

Volgens de wet wordt de bestaande huurovereenkomst in geval van renovatie voortgezet. Van een voortzetting van de huurovereenkomst is ook sprake als de huurovereenkomst wordt aangepast, bijvoorbeeld als gevolg van het aanpassen van de huurprijs.

Ook als een (huur)woning wordt gesloopt en weer wordt opgebouwd, is nog (steeds) sprake van een voortzetting van de huurovereenkomst. Hierbij geldt wel als eis dat de plaats en de functie van het gehuurde, bijvoorbeeld het huren van een woonruimte, gelijk is gebleven. Als blijkt dat het gehuurde na de renovatie geheel verdwijnt, doordat bijvoorbeeld een winkelruimte wordt gebouwd, dan kan de huurovereenkomst niet worden voortgezet.

Verhoging van de huurprijs?

Als verhuurder heb je na renovatie de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen, mits wordt voldaan aan drie voorwaarden:

1. Verbetering van de woning: huurverhoging mag alleen als de renovatie een duidelijke verbetering oplevert, zoals betere isolatie en/of een nieuw badkamer.
2. Redelijke huurverhoging: de huurverhoging moet in verhouding staan tot de verbeteringen.
3. Toestemming van de huurder: als de huurder heeft ingestemd met de renovatie en de huurverhoging, dan is dit bindend.
   

Ondervindt u enige problemen met uw huurder(s) over de renovatie? Neem dan contact met ons op!