Ongeoorloofd onderverhuur van mijn woning: wat is het en wat kunt u ertegen doen?

Veel verhuurders krijgen te maken met ongeoorloofd onderverhuur van hun woning. We kunnen spreken van ongeoorloofd onderverhuur als de huurder de huurwoning geheel of gedeeltelijk zonder toestemming van de verhuurder aan een ander (onder)verhuurt.

Niet toegestaan, of wel?

In beginsel geldt dat een huurder niet bevoegd is om zijn woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren zonder toestemming van de verhuurder. Echter, de wet kent een uitzondering voor de zogenoemde kamerverhuur. Zo mag een huurder van een zelfstandige woonruimte een gedeelte van zijn woning onderverhuren als hij er zelf ook zijn hoofdverblijf heeft. Denk dan aan de verhuur van een studentenkamer door een hospita.

Ontbinding van de huurovereenkomst

Als verhuurder kunt u uiteraard deze bevoegdheid tot onderverhuur in de huurovereenkomst uitsluiten. Dit wordt ook wel een onderverhuurverbod genoemd. De meeste verhuurders kiezen er dan ook voor om een onderverhuurverbod op te nemen in de huurovereenkomst.

Als blijkt dat de huurder toch een onderhuurovereenkomst heeft gesloten, dan heeft u als verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst met de huurder te ontbinden. Dit vanwege het feit dat de huurder zich niet houdt aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zijnde het verbod op onderverhuur.

Huurbescherming onderhuurder bij zelfstandige woonruimte

Ondanks dat een onderverhuurverbod is opgenomen in de huurovereenkomst, kan een huurder toch een onderhuurovereenkomst aangaan met een ander. De onderhuurovereenkomst staat namelijk los van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder (onderverhuurder). Op het moment dat een onderhuurovereenkomst wordt gesloten, heeft een onderhuurder dan ook het recht op huurbescherming.

Doordat een onderhuurder huurbescherming geniet, kunt u als verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. Sterker nog, als verhuurder van een zelfstandige woonruimte moet u de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder voortzetten. Als u de onderhuurovereenkomst niet wil voortzetten, dan moet u binnen zes maanden de beëindiging van de onderhuurovereenkomst vorderen. De wet geeft hiervoor een viertal beëindigingsgronden, zijnde:

1. De onderhuurder biedt financieel niet genoeg waarborgen voor nakoming van de huurovereenkomst;
2. De onderhuurovereenkomst is ooit gesloten met het doel dat de onderhuurder uiteindelijk hoofdhuurder zou worden;
3. Het kan in redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder worden verlangd om de onderhuurovereenkomst voort te zetten; of
4. De onderhuurder beschikt niet over een huisvestingsvergunning (als dat vereist is voor de woning).

Geen huurbescherming onderhuurder bij onzelfstandige woonruimte

Als sprake is van een onderhuurder van onzelfstandige woonruimte dan bent u als verhuurder niet verplicht om de onderhuurovereenkomst voort te zetten. Dit geldt alleen als sprake is van een zelfstandige woonruimte. Als de huurovereenkomst met de huurder (onderverhuurder) eindigt, dan zit de onderhuurder zonder recht of titel in de woning. De onderhuurder moet dan de woning verlaten. Als blijkt dat de onderhuurder niet de woning verlaat, dan kunt u als verhuurder een vordering tot ontruiming instellen bij de rechter.

Heeft u te maken met ongeoorloofd onderverhuur? Neem dan contact met ons op!